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L’IMPORTANZA DELLA VISURA CATASTALE STORICA DI UN IMMOBILE

L’IMPORTANZA DELLA VISURA CATASTALE STORICA DI UN IMMOBILE

IL BLOG DI ROBERTO SETTE

La visura catastale storica ci fornisce indicazioni sullo “stato di salute” di un immobile. Prima di mettere in vendita o di fare una proposta di acquisto, oltre ai titoli di provenienza e alla planimetria, procuratevi anche una visura catastale storica dell’immobile . Grazie ad essa, infatti, oltre a constatare la regolarità dei dati e delle intestazioni catastali, come previsto dal D.L. 31/05/2010 numero 78, e a  conoscere il valore della rendita catastale ( quindi calcolare la base imponibile su cui pagare l’ imposta di registro in caso di acquisto ) possiamo anche vedere tutte le variazioni catastali che sono state effettuate su un immobile dal momento del suo accatastamento, presso l’ufficio tecnico erariale di competenza (denominato N.C.E.U.) ad oggi , come:
  • l’ inserimento di una nuova planimetria per diversa distribuzione degli spazi interni;
  • un frazionamento o una fusione;
  • un aumento di superficie
  • un cambio di destinazione d’uso .
Avere la conoscenza di ciò è importantissimo perché la maggior parte delle variazioni catastali devono essere legittimate da un opportuno procedimento urbanistico, in modo che ci sia la  corrispondenza catastale/urbanistica , elemento essenziale per far si che un bene possa esser alienato, cosa che purtroppo non accadeva in passato dove un immobile che era stato oggetto di una o più variazioni catastali veniva venduto senza che nessuno si preoccupasse di verificare se tale variazione fosse suffragata  anche da un permesso urbanistico e proprio per questo motivo molte proprietà immobiliari oggigiorno necessitano di esser regolarizzate prima di poter esser compravendute. Qualora, leggendo la visura catastale storica di una proprietà immobiliare, notassimo che nel corso degli anni sono  variati i vani catastali, il numero di subalterno ( sub.) oppure sia stata inserita una nuova planimetria, è palese che l’immobile sia stato oggetto di una variazione catastale alla quale sarebbe dovuto corrispondere un determinato permesso urbanistico che,  in  alcuni casi,  come già detto, non è mai stato richiesto. Infatti, nello svolgere quotidianamente sia l’attività di mediazione (https://r7serviziimmobiliari.it/mediazione-immobiliare/ che quella di consulenza (https://r7serviziimmobiliari.it/consulenza-immobiliare/) la mancata corrispondenza tra l’aspetto catastale con quello urbanistico è la problematica più frequente e la maggior parte delle volte i poveri proprietari nemmeno sono al corrente di tale difformità avendo acquistato il loro immobile già con tale carenza. Fortunatamente per loro, però, nella  stragrande maggioranza dei casi, il problema è risolvibile presentando un opportuno procedimento  urbanistico in sanatoria , più o meno costoso e con un iter più o meno lungo da affrontare presso gli uffici competenti , in modo da rendere la proprietà immobiliare perfettamente commerciabile. Soltanto in pochissime circostanze i più sfortunati sono stati costretti a ripristinare l’immobile come era in origine in quanto urbanisticamente non è attualmente possibile sanare gli abusi commessi anche se in passato erano state fatte le opportune e corrette variazioni catastali. Come  già palesato in altri articoli del blog,  un proprietario prima di mettere in vendita il proprio immobile deve eseguire tali controlli per sapere se la sua proprietà è in regola oppure conoscere cosa deve fare e che tempi servono per renderla tale onde evitare perdite di tempo e di denaro  considerando anche che un potenziale acquirente avrebbe una predisposizione maggiore ad acquistare un immobile in regola con la documentazione fin dal momento della sottoscrizione di una proposta di acquisto non lesinando sul prezzo da offrire. Mentre il compratore, prima di sottoscrivere una proposta di acquisto, deve esigere di visionare o lui stesso oppure attraverso un professionista  di sua fiducia, tale documentazione per capire cosa sta acquistando e soprattutto valutare se procedere o no con una proposta di acquisto vincolante. Bastano determinati accorgimenti per non subire perdite di denaro , tempo e serenità. Anche tu con R7 vivi il benessere della trattativa R7 la casa degli immobili

Roberto Sette

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