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VALUTAZIONE IMMOBILIARE

La valutazione immobiliare è un aspetto importantissimo in quanto è alla base di ogni transazione immobiliare. Riuscire a dare un prezzo ad un determinato bene non è un qualcosa ne di così semplice e né di così scontato.
Consapevole dell'importanza di attribuire il giusto prezzo ad una proprietà immobiliare , R7 ha studiato ed affinato un metodo efficace e senza margine di errore , che si basa sul saper leggere , confrontare e analizzare il risultato di tre differenti criteri valutativi :

- Comparativo
- Analitico
- Valore di trasformazione.

Prima di esaminare questi differenti metodi di valutazione voglio precisare che tutti e tre sono influenzati profondamente dall' ubicazione dell’ immobile al quale s'intende attribuire il giusto prezzo.

Paradossalmente il criterio Comparativo, pur essendo tra i tre il più empirico e meno scientifico, è il criterio che per il Metodo valutativo di R7 è il più attendibile, in quanto è l'unico che tiene conto delle esigenze del mercato: maggiore è la richiesta di un oggetto maggiore sarà il suo prezzo! Questo vale anche per gli immobili.

Come dicevo in precedenza, i tre criteri sono fortemente influenzati dall’ubicazione della proprietà immobiliare , ma solo quello comparativo tiene conto del fatto che in una determinata zona ci sono delle vie più richieste di altre. Addirittura la domanda aumenta o diminuisce a seconda del condominio ove è situato l’immobile.

Inoltre, a differenza degli altri due criteri, quello comparativo tiene in considerazione anche altri due aspetti relativi alla richiesta di mercato:

1) se l’ immobile, in base alla sua struttura architettonica, può essere adattato a diverse soluzioni abitative, maggiore sarà il numero di potenziali acquirenti a cui proporlo;

2) più difficile sarà reperire, nella zona, la tipologia dell’immobile oggetto della valutazione, maggiore sarà il suo valore.

È per queste ragioni che il Criterio Comparativo per R7 è quello che da la linea guida della valutazione , confermata e perfezionata dagli altri due criteri, rendendo nullo il margine di errore della valutazione immobiliare.

Dopo questa dovuta premessa iniziamo ad esaminare singolarmente i TRE CRITERI:

1 ) COMPARATIVO: questo è il criterio che si basa sulla comparazione dell'immobile da valutare con gli altri immobili aventi simile tipologia venduti nella stessa zona negli ultimi 12 mesi ( tale periodo temporale si riduce a sei mesi nel caso di cambiamenti repentini del mercato immobiliare dovuti a mutazioni politiche economiche e finanziarie).

Questo metodo considera, nella comparazione, sia le caratteristiche dello stabile in cui è ubicato l’immobile come:

- la tipologia edilizia ,
- l’anno di costruzione e lo stato di manutenzione
- l’esistenza di un giardino e/o di un lastrico solare condominiale,
- l’ampiezza delle parti comuni,
- l’esistenza di eventuali barriere architettoniche,
- la presenza dell’ascensore e del servizio di portineria,
- la vicinanza ai servizi primari e secondati
- se nello stabile sono prevalenti le unità immobiliari ad uso abitativo rispetto a quelle di altre categorie catastali.

Che le caratteristiche dell’immobile stesso come:

- il piano,
- il grado di ristrutturazione,
- la luminosità e la rumorosità,
- il numero di esposizioni e la qualità degli affacci,
- la tipologia dell’impianto di riscaldamento e di condizionamento,
-eventuali vincoli architettonici (che limiterebbero un’eventuale ristrutturazione),
- esistenza di spazi esterni e pertinenze ( posto o box auto , cantina o soffitta ).

2) ANALITICO: questo è il criterio che tiene conto delle misure dell’immobile , delle sue superfici esterne e delle sue pertinenze e del valore* riferito al mq della zona in cui è ubicato l’immobile

*Valore dell’immobile = (mq immobile + mq delle superfici ragguagliate degli spezi esterni e delle pertinenze) x il valore del mq

3) VALORE DI TRASFORMAZIONE: questo metodo si basa sull’ aumentato di prezzo qualora quel determinato immobile venga trasformato in un’altra tipologia (esempio: salone, camera, cucina abitabile salone con angolo cottura, 2 camere) oppure qualora venga trasformato, sia catastalmente che urbanisticamente in un’altra categoria (es ufficio abitazione )defalcato degli eventuali costi necessari per i lavori di ristrutturazione e per la richiesta dei permessi agli uffici competenti.

*Valore dell’immobile = prezzo presunto dell’immobile dopo la trasformazione - costi totali sostenuti per la trasformazione.

Si deve tenere presente che tale criterio non è applicabile per tutti gli immobili in quanto non tutti possono essere trasformati

Così R7 , con il suo metodo di valutazione, dove il fattore umano arricchito dall’esperienza fatta quotidianamente sul campo, con l’ausilio della tecnologia, ha azzerato il margine di errore nella valutazione!

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